Efisiensi Energi pada Operasi dan Pemeliharaan Gedung di Jakarta

Studi Kasus:

  1. Menara BCA, PT Grand Indonesia
  2. Sampoerna Strategic Square

Ringkasan

Efisiensi energi (EE) pada gedung sebagai bagian dari operasi dan pemeliharaan (Operation & Maintenance-O&M) belum populer di Indonesia karena beberapa hal. Hal yang paling menonjol adalah karena keengganan dari pemilik gedung untuk berinvestasi dan sulitnya pengucuran dana melalui skema pembiayaan yang ada. Salah satu faktor mengapa penghalang ini belum didobrak adalah belum adanya bukti nyata keberhasilan mendapatkan keuntungan dalam melakukan tindakan EE pada gedung di Indonesia. Laporan ini akan mengetengahkan kisah sukses dua gedung high profile di Jakarta yang telah memiliki sertifikat GREENSHIP Existing Building 1.0, yaitu Menara BCA, PT Grand Indonesia (GI) dan Sampoerna Strategic Square (SSS) dalam melakukan EE dan mendapatkan keuntungan, baik dari penghematan maupun sertifikat GREENSHIP.

Latar Belakang

GREENSHIP Existing Building 1.0, 2011 memberi penghargaan sebanyak 30 % atas praktik hijau di bidang energi dan total 13% atas pencapaian efisiensi energi. Hal ini menunjukan signifikannya penghargaan untuk aspek energi dalam penilaian bangunan hijau di Indonesia. Tetapi pada kenyataannya, aspek EE tidak mendapat perhatian dalam pengelolaan gedung. Operation & Maintenance (O&M) dilakukan dengan orientasi dari hari ke hari saja, tidak dianggap sebagai investasi dan memiliki kontribusi pada pemasukan gedung komersial. Sebagai hasilnya gedung semakin lama mengalami penyusutan dalam hal kinerja peralatan dan semakin boros.

Paradigma lama ini menjadi salah satu penghalang untuk menjadikan praktik EE dalam gedung sebagai bagian dari O&M. Pemilik gedung memiliki keengganan untuk mengalokasikan dana lebih besar karena dianggap sebagai beban belaka. Paradigma ini ternyata juga terjadi di belahan dunia manapun. Untuk menjembatani agar tindakan EE dapat terjadi maka diadakan berbagai skema pembiayaan melalui Energy Service Company (ESCO) yang memadukan pengetahuan teknis dan sumber finansial.

Skema ini sudah cukup banyak berjalan untuk industri manufaktur. Sumber dana dari luar negeri dalam berbagai bentuk juga sudah tersedia dan siap untuk dikucurkan. Sayang sekali untuk Industri gedung belum berjalan karena beberapa hal, seperti:

  1. Terbatasnya perusahaan ESCO.
  2. Regulasi perbankan yang belum mendukung penyaluran dana
  3. Kurangnya sumber daya manusia yang kompeten dalam melakukan audit energi dan Retro Commissioning.
  4. Barunya pendidikan dan skema akreditasi tenaga ahli Auditor Energi (2012).
  5. Belum ada skema pendidikan dan akreditasi tenaga ahli teknis yang mendukung dalam bentuk akreditasi Commissioning Agency/Authority (Cx/CxA).

Untuk mendobrak situasi ini perlu diadakan perubahan pola pikir dan peran serta dari Pemerintah sebagai regulator dan pemilik gedung, sektor swasta sebagai pemilik gedung dan pelaku serta para profesional sebagai tenaga ahli dan pelaku usaha. Pemerintah, yaitu Departemen Keuangan dan Bank Indonesia perlu menelaah regulasi pembiayaan, apakah dapat mempermudah skema sehingga dimungkinkan adanya pengucuran dana untuk pembiayaan usaha EE. Pemilik gedung, baik gedung milik Pemerintah maupun Swasta sudah harus melihat usaha EE sebagai harta terpendam yang menunggu untuk ditemukan. Profesional sebagai individu dan dalam wadah asosiasi profesi juga diharapkan peran sertanya dalam peningkatan kompetensi, serta bekerjasama dengan pemerintah dalam skema akreditasi profesinya.

Menyadari keengganan dari semua pihak untuk bertindak, dapat dipahami karena belum melihat adanya hasil nyata. Berikut ini akan diberikan suatu gambaran kegiatan EE yang telah dilakukan di dua gedung terkemuka di DKI Jakarta. Kedua gedung ini telah melewati proses sertifikasi GREENSHIP dimana konsumsi energinya telah dibuktikan melalui audit energi dan teknis validasi yang cukup ketat. Usaha keras dan penuh semangat dari kedua gedung ini membuahkan hasil tidak hanya dengan sertifikat, juga dengan penghematan dan lonjakan hunian hingga 30%.

Gedung Menara BCA PT Grand Indonesia, DKI Jakarta (GI)

Menara BCA (GI) , mulai beroperasi sejak 2009, merupakan perkantoran bergengsi bagian dari Mega Proyek Grand Indonesia yang berupa kesatuan perkantoran, mal perbelanjaan, apartemen dan hotel bintang lima. Gedung 54 lantai dengan luas area sekitar 250.000 m2 dan okupansi 85%, memiliki angka Indeks Konsumsi Energi (IKE) sebesar 250 kWh/m2 per tahun (2010). Angka ini berada dalam rata-rata IKE gedung perkantoran di DKI Jakarta (sumber: EECHI,DANIDA. 2012). Desain gedung yang modern ini memang sudah baik, seperti fasadenya menggunakan double glazing low-e, serta berbagai fitur mechanical electrical yang mendukung seperti adanya Building Management System (BMS) dan Lift dengan smart control system, menjanjikan untuk mendulang poin di kategori Energy Efficiency and Conservation (EEC) GREENSHIP. Dengan dukungan kerja tim yang solid, Buliding Management (BM) gedung ini percaya diri untuk segera mengikuti sistem penilaian GREENSHIP EB 1.0 dengan target peringkat Platinum. Diskusi intensif bersama GBCI digelar pada Oktober 2010 untuk segera menghijaukan gedungnya.

Untuk memastikan poin lebih tinggi di kategori EEC, GI melakukan Audit Energi dan menemukan beberapa potensi penurunan IKE. Hasil audit menyatakan bahwa penurunan IKE sebanyak 18% akan terjadi bila GI melakukan beberapa usaha pada sistem mechanical ventilation and air conditioning (MVAC) nya, yaitu:

  1. Pengaturan ulang pompa VSD dan katup-katup pada sistem MVAC.
  2. Melakukan scheduling pada pengoperasian unit Chiller.
  3. Mengganti pompa kondensor yang oversize.
  4. Menambah Cooling Tower
  5. Program ulang Building Management System, menyesuaikan dengan perubahan yang dilakukan.

Merespon rekomendasi tersebut, GI melakukan beberapa tindakan, yaitu

  1. Mengikuti saran pada butir 1,2 dan 5.
  2. Melakukan Retro Comissioning pada sistem MVAC.
  3. Pompa kondensor tidak diganti, tetapi katup-katupnya diatur ulang.
  4. Menaikkan setting kondisi udara rata-rata menjadi suhu 25 oC Kelembaban 60% (GREENSHIP NB 1.0).
  5. Mengganti sebagian besar lampu menjadi T5 dan LED sehingga menurunkan konsumsi energi untuk penerangan dan cooling load.
  6. Melakukan kampanye hemat energi kepada para penyewa.
  7. Melakukan pelatihan berkala untuk BM dalam cara baru pengoperasian sistem MVAC dan pencahayaan

Tindakan ini menghasilkan penurunan IKE sehingga mencapai 174,4 kWH/m2 per tahun (2011) atau sebesar 30,24%. Nilai IKE ini merupakan rata-rata konsumsi energi selama enam bulan terakhir dan diajukan dalam penilaian GREENSHIP EB pada Sidang tahun 2011. Nilai yang didapatkan dari Kategori EEC total 35 point (36%) dari 96 point yang didapatkan. Usaha yang dilakukan selama satu tahun lebih tersebut akhirnya mendapatkan penghargaan berupa sertifikat GREENSHIP EB Platinum.

Gedung Sampoerna Stategic Square, DKI Jakarta (SSS)

Sampoerna Stategic Square (SSS) merupakan salah satu gedung iconic di Jakarta. Gedung kembar 32 lantai ini mulai beroperasi sejak 1996 memiliki luas area sekitar 150.000 m2 dengan okupansi 75 %. Setelah diskusi pertama dengan GBCI pada awal 2011, mulai dilakukan berbagai usaha baik oleh BM maupun melibatkan tenant, yaitu dengan cara:

  1. Tenant Gathering, diberi nama Ground Breaking Day sebagai penanda mulainya usaha gerakan green building di SSS dengan mengajak partisipasi tenant.
  2. Berbagai upaya kampanye hemat energi
  3. Mengaktifkan BMS.
  4. Melakukan retro commissioning.

Usaha ini membuahkan hasil, terlihat dari audit energi pada 2012 didapatkan nilai IKE sebesar 229,7 KWH/m2 per tahun. Angka ini masih di bawah rata-rata IKE gedung perkantoran di DKI Jakarta dan diajukan dalam penilaian GREENSHIP EB pada Sidang tahun 2012. Nilai total yang didapatkan dari Kategori EEC sebanyak 17 poin (24%) dari 71 poin hasil sidang. Audit tersebut juga mengidentifikasi beberapa potensi penghematan lebih jauh, yaitu bila melakukan :

  1. Mengidentifikasi profil penggunaan gedung untuk scheduling sistem energi
  2. Penggantian pompa yang oversize dengan unit yang lebih kecil dan berteknologi VSD
  3. Retrofit chiller yang sudah tua dengan unit efisiensi tinggi
  4. Setting AHU ulang sesuai jumlah pengguna dan parameter penghematan lainnya
  5. Menggunakan sensor CO2 dengan VSD untuk ruang kepadatan tinggi
  6. Mendayagunakan BMS yang ada sesuai dengan perubahan
  7. Evaluasi daya pencahayaan di ruang publik dan tenant, terutama yang menggunakan lampu halogen 50W.

Apabila SSS melakukan tindakan tersebut maka diperkirakan akan terjadi penurunan IKE sebesar 23% atau menjadi 176,87 KWH/m2 per tahun. Merespon hasil ini, SSS telah berencana untuk melakukan beberapa langkah penghematan, yaitu :

  1. Mengikuti saran pada butir 1-6.
  2. Mengganti dan menambah cooling tower sebanyak 4 unit.
  3. Melakukan retro commissioning pada sistem MVAC setelah penggantian chiller.

Tindakan ini akan dilakukan untuk Sertifikasi GREENSHIP EB 2015 yang akan datang, dimana SSS mencanangkan target peringkat Platinum.

Kesimpulan

Berdasarkan studi kasus GI, penghematan melaui langkah EE merupakan langkah yang tepat dalam pengelolaan bangunan. Terbukti antara prediksi dan rekomendasi dibandingkan aktual memiliki hasil yang cukup akurat. Untuk itu suatu pembiayaan atas usaha EE pada gedung yang sudah beroperasi adalah suatu usaha dengan tingkat kepastian yang tinggi.

Pada studi kasus SSS, terlihat bahwa pada penghematan energi dapat ditempuh dengan cara yang murah dan relatif mudah, seperti kampanye terhadap pengguna. Terlihat bahwa dalam mewujudkan suatu bangunan hijau tidak hanya terpulang kepada hal yang teknis. Hal-hal seperti kerjasama BM dengan tenant dapat membuahkan kinerja gedung yang green.

Semakin tua suatu gedung maka potensi EE yang ada semakin rendah. Keadaan ini menunjukan adanya potensi yang sangat besar dalam retrofit dan EE di DKI Jakarta. Selain besarnya energi yang dapat dihemat, juga pembiayaan menjadi potensi dalam pembiayaan. Dengan rekomendasi dari audit energi berkualitas baik, penghematan yang diperkirakan memiliki kepastian yang tinggi. Hal ini menjadi potensi dalam bisnis pembiayaan.

(Lestari Suryandari – Certification Manager GBC Indonesia)

8 comments

  1. efisiensi energi untuk bangunan tinggi 10 lantai, dengan tidak menggunakan sistim pendinginan sentral , apa saja kah yang menjadi penilaian dalam sertifikasi green building

    1. Effisiensi energi pd gedung terbangun yg tdk menggunakan AC sentral memang menjadi tantangan tersendiri. Tetapi komponen energi pd gedung juga cukup banyak. Ada Penerangan buatan, beban kotak kontak, pompa air dan lift/escalator. Tidak harus terjadi penggantian, perubahan perilaku dalam mengoperasikan penerangan dan peralatan listrik, penggunaan lift dan optimasi tangga serta penggunaan air bersih juga dapat mempengaruhi konsumsi istrik. Operation yang terjadwal dan Maintenance berkala yang cukup dapat mempengaruhi kinerja tiap peralatan.
      Untuk gedung baru lebih banyak hal masih dapat dilakukan, misalnya dengan passive & active design, memventilasikan sebagian ruangan, penggunaan peralatan yg effisien, sistem kontrol dalam jangkauan tangan serta meteran listrik & air yang mengelompokan sistem beban dan kebutuhan yang tepat.

  2. Selain penghematan biaya opersional gedung dengan mengaplikasikan efisiensi energi, tindakan itu juga secara tidak langsung memberi pembelajaran yang cepat untuk dapat diterapkan warga gedung pada rumah tinggal mereka.

  3. Untuk dapat mencapai angka Indeks Konsumsi Energy sekitar 250 kwh /m2 per tahun, harus di lakukan cek ulang terhadap perlengkapan M/E terutama di chiller. for information please contact us 0811-183-1178

  4. Monitoring dan Verikasi secara rutin dan membandingkan dengan benchmark yang ada .Kemudian mempunyai target dimana penghematan dapat dilakukan terutama pada Penguna Energy yang besar.

  5. Sudah selayaknya memang Gedung bertingkat di Indonesia mulai memperhatikan penggunaan Energinya, karenaIndonesia akan menyepakati pomotongan emisi gas buang sebesar 22.5% pada proyeksi 2020. Bahkan di beberapa negara maju telah melakukan tax holiday lagi perusahan yg sudah melakukan efisiensi energi.

    Semoga GBC indonesia bisa terus maju menyebarkan semangat green building

    Bismo
    m.bismo.nugroho@gmail.com

  6. Untuk dapat meningkatkan effisiensi energi salah satunya harus dilakukannya langkah-langkah dan prinsip monitoring. Monitoring kinerja chiller dapat dilakukan dengan beberapa modifikasi atau penambahan baru sistem pengukuran pada beberapa peralatan yang seringkali menimbulkan persoalan un-effisiensi dan meningkatkan biaya energi. Beberapa diantaranya dengan kontrol monitoring temperatur chiller dan water heater, pengendalian speed compressor, dan pengukuran arus tegangan pompa water chilled. Semoga bermanfaat.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *